El concepte de gran tenidor. Què aclareix l'Informe de la Direcció General de Tributs i Joc i l'Agència de l’Habitatge de Catalunya?

El concepte de gran tenidor. Què aclareix l'Informe de la Direcció General de Tributs i Joc i l'Agència de l’Habitatge de Catalunya?

La figura del gran tenidor d'habitatge ha adquirit un protagonisme creixent en els darrers anys. La seva condició determina l'aplicació de nombroses obligacions i limitacions, tant en l'àmbit tributari com en la normativa d'habitatge, i resulta determinant en qüestions tan diverses com la tributació en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), la regulació dels contractes d'arrendament o l'exercici dels drets de tanteig i retracte.

Tanmateix, el concepte de gran tenidor no és únic. Actualment conviuen diferents definicions en funció de la normativa aplicable, fet que ha generat nombrosos dubtes interpretatius entre notaris, registradors, advocats i operadors del sector immobiliari.

Quant a la definició de gran tenidor continguda en la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, podeu consultar el nostre article Què és un gran tenidor segons la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge i com s’ha definit aquest concepte a les zones de mercat residencial tensionat. Respecte a la definició que conté el Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya, vegeu en canvi el nostre article El tipus de gravamen del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per als grans tenidors a Catalunya.

Amb l'objectiu d'unificar criteris, el Col·legi Notarial de Catalunya va plantejar diverses consultes conjuntes a la Direcció General de Tributs i Joc (DGTJ) i a l'Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC). Com a resposta, ambdues administracions van emetre, el 24 de març de 2026, un informe conjunt en què analitzen qüestions tan rellevants com l'abast territorial del concepte de gran tenidor, els immobles que s'han de computar, el tractament de la copropietat, la superfície construïda, l'habitatge habitual o el moment en què s'adquireix aquesta condició (en endavant, l’”informe”).

L'informe posa de manifest que, encara que en moltes qüestions la DGTJ i l'AHC mantenen criteris coincidents, continuen existint diferències rellevants derivades de la finalitat pròpia de la normativa tributària i de la normativa d'habitatge.

A continuació analitzem les principals conclusions de l'informe, indicant també aquells aspectes que han quedat modificats després de l'entrada en vigor de la Llei 11/2026, de 9 de juliol, que ha alterat parcialment el concepte fiscal de gran tenidor.

1. Abast territorial i concepte de gran tenidor

Una de les primeres qüestions que resol l'informe és quins immobles s'han de tenir en compte per determinar la condició de gran tenidor i quin és el seu àmbit territorial. En aquest punt, la resposta no és idèntica des de la perspectiva fiscal i des de la normativa d'habitatge.

Des del punt de vista de l'AHC, cal distingir entre els habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat i la resta d'immobles. Respecte dels primers, només computen els habitatges ubicats dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat. En canvi, fora de les zones de mercat residencial tensionat, per determinar si una persona és gran tenidora per superar els deu immobles o els 1.500 m² d'ús residencial, l'AHC considera que s'han de tenir en compte tots els habitatges situats a Espanya, sempre que almenys un d'ells es trobi a Catalunya.

La DGTJ, en canvi, manté un criteri diferent. Entén que, als efectes del Llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya, únicament computen els immobles situats a Catalunya, amb independència que es trobin o no dins d'una zona de mercat residencial tensionat.

Quan es va emetre l'informe -i també actualment- existien a Catalunya dues zones de mercat residencial tensionat, declarades mitjançant les Resolucions TER/800/2024 i TER/2408/2024.

Tant la DGTJ com l'AHC interpretaven que, per adquirir la condició de gran tenidor per disposar de 5 immobles o més en zones de mercat residencial tensionat, els mateixos havien de trobar-se necessàriament dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat. En concret, la DGTJ havia confirmat expressament aquesta interpretació en la Resolució 2/2026, publicada el 21 de maig de 2026, i per la qual es deixaven sense efecte algunes regles interpretatives de l’article 641-1 del Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya contingudes en una resolució prèvia, la 3/2025, dictada el 27 de juny de 2025.

Ara bé, aquest criteri de la DGTJ ha quedat superat amb la Llei 11/2026.

Des del 14 de juliol de 2026, ja no és necessari que els cinc habitatges estiguin situats dins d'una mateixa zona. Des d'una perspectiva fiscal, és suficient que es trobin en algun o alguns dels municipis declarats de mercat residencial tensionat, encara que aquests municipis pertanyin a zones diferents.

L'informe també recorda una qüestió essencial: la definició de gran tenidor continguda al Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya constitueix un concepte autònom. De fet, el preàmbul de la Llei 12/2023 ja determinava que la definició de gran tenidor continguda en dita llei s’estableix als efectes d’allò disposat en la mateixa, respectant en tot cas les definicions existents o les que puguin adoptar-se en el marc de les legislacions de les comunitats autònomes sobre aquesta matèria.

Això significa que, a efectes fiscals, no s'han d'aplicar automàticament les definicions contingudes en altres normes administratives o civils, llevat que la pròpia normativa tributària es remeti expressament a aquestes.

2. Quins immobles computen?

L'informe també resol diversos dubtes sobre quins immobles s'han de considerar habitatges d'ús residencial i, per tant, s'han de computar per determinar la condició de gran tenidor.

2.1. Habitatges urbans o també rústics?

En aquest punt també existeixen diferències entre ambdues administracions.

L'AHC considera que únicament computen els immobles urbans d'ús residencial.

La DGTJ, en canvi, distingeix entre les dues definicions de gran tenidor previstes al Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya.

Quan la condició deriva de ser titular de cinc habitatges situats en municipis declarats de mercat residencial tensionat, només computen els immobles urbans d'ús residencial.

En canvi, quan la condició deriva de ser titular de més de deu immobles o de més de 1.500 m² d'ús residencial situats a Catalunya, també computen els immobles rústics que tinguin ús residencial.

2.2. Habitatges sense cèdula d'habitabilitat

Una altra de les qüestions que resol l'informe és el tractament dels habitatges que no disposen de cèdula d'habitabilitat.

La manca de cèdula no implica, per si sola, que l'habitatge deixi de computar, ja que pot obeir al fet que no s’hagi sol·licitat o que hagi caducat. Des de la vessant fiscal, quedarà exclòs del tipus del 20 % si la cèdula ha estat denegada per l’AHC perquè l’immoble no reuneix les condicions per ser considerat habitatge. Així mateix, tant des de la vessant fiscal com des de la d’habitatge, un certificat tècnic negatiu podria ser suficient per excloure’l del còmput si acredita que, fins i tot executant les actuacions pertinents, mai no podria obtenir la cèdula d’habitabilitat.

2.3. Habitatges en construcció, en estat de ruïna o pendents de primera ocupació

L'informe també analitza diverses situacions que, en la pràctica, generen nombrosos dubtes.

Els habitatges en construcció no computen, ja que encara no tenen la consideració d'habitatges.

Pel que fa als habitatges pendents d'obtenir la llicència de primera ocupació, la DGTJ i l'AHC mantenen criteris diferents.

La DGTJ considera que aquests immobles sí que computen, sempre que estiguin en disposició d'obtenir la llicència de primera ocupació i tinguin ús residencial.

L'AHC, en canvi, entén que no computen, ja que encara no es poden incorporar de manera efectiva al mercat residencial.

També existeixen diferències respecte dels immobles en estat de ruïna.

La DGTJ considera que cal analitzar cada cas concret per determinar si l'immoble conserva la seva aptitud per a l'ús residencial.

L'AHC, per contra, entén que els immobles que hagin estat formalment declarats en estat de ruïna no s'han de computar.

2.4. Hotels, Habitatges d’ús turístic (HUT) i coliving

Finalment, l'informe també diferencia els diversos tipus d'allotjaments.

No computen els establiments hotelers, els apartaments turístics, els càmpings, els establiments de turisme rural ni les residències d'estudiants.

En canvi, la DGTJ considera que els habitatges d'ús turístic (HUT) sí que s'han de computar, mentre que l'AHC manté el criteri contrari.

Pel que fa als colivings, cap de les dues administracions estableix una regla general. La seva consideració dependrà de les característiques concretes de cada establiment. Si es tracta d'un habitatge arrendat per habitacions, es computarà com a habitatge residencial. Si, per contra, presenta una configuració assimilable a una residència o a un allotjament col·lectiu, quedarà exclòs del còmput.

3. Com es computen els immobles?

Una altra de les qüestions que més dubtes havia generat entre els operadors jurídics era la forma en què s'han de computar els immobles quan no existeix una titularitat plena sobre aquests.

L'informe dedica diversos apartats a aclarir com s'han de calcular els immobles en situació de copropietat i quina superfície s'ha de tenir en compte per determinar si una persona té la condició de gran tenidor.

3.1. La copropietat

La DGTJ i l'AHC coincideixen que la titularitat d'una quota indivisa no pot computar-se com si es tractés d'un habitatge complet.

El criteri aplicable varia, però, en funció de la definició de gran tenidor que correspongui aplicar.

Fora dels municipis declarats de mercat residencial tensionat

Quan la condició de gran tenidor deriva de ser titular de més de 1.500 m² d'ús residencial, no es compta el nombre d'habitatges, sinó la superfície que correspon a cada titular.

Per tant, quan un immoble pertany a diversos copropietaris, cadascun d'ells únicament computarà els metres quadrats corresponents al seu percentatge de participació. És a dir, si dos germans (A i B) són titulars per meitats indivises d’un habitatge de 200 m2, a efectes del càlcul de la superfície d’ús residencial, cadascun computarà exclusivament 100 m2.

Si, a més dels immobles en copropietat, el titular disposa d'altres habitatges en ple domini o en nua propietat, la condició de gran tenidor només s'adquirirà quan la suma de tota la superfície construïda d'ús residencial superi els 1.500 m². Seguint l’exemple anterior, si un del germans (A) és titular de dos habitatges més, un de 55 m2 i un altre de 125 m2 (en total 180 m2), caldrà sumar igualment la superfície corresponent al seu percentatge de participació en l’habitatge del qual és copropietari amb el seu germà (100 m2), la qual cosa resultaria en un total de 280 m2. En no superar els 1500 m2 d’ús residencial, no seria considerat gran tenidor.

Municipis declarats de mercat residencial tensionat

Quan resulta aplicable la segona definició de gran tenidor, tampoc es computen les quotes indivises com si fossin habitatges sencers.

En aquest cas, la DGTJ i l'AHC consideren que s'han de sumar tots els percentatges de titularitat fins a assolir el 500 %, que equival a la titularitat íntegra de cinc habitatges.

Així, per exemple, una persona titular del 50 % de deu habitatges assoliria el 500 % i tindria la condició de gran tenidora. En canvi, el fet de tenir una participació superior al 50 % en un habitatge no permet computar-lo com una unitat sencera.

3.2. El còmput de la superfície

Quina superfície es computa?

L'informe també concreta quina és la superfície que s'ha d'utilitzar quan la condició de gran tenidor depèn dels 1.500 m² d'ús residencial.

En aquest punt, la DGTJ i l'AHC mantenen un criteri coincident.

En primer lloc, només s'han de computar els metres quadrats destinats a ús residencial, de manera que queden exclosos els locals comercials, les naus industrials, els magatzems i qualsevol altra superfície destinada a un ús diferent de l'habitatge.

Així mateix, també s'exclouen els elements comuns de l'edifici.

Quina superfície preval?

L'informe estableix també un ordre de preferència per determinar la superfície construïda.

En primer lloc, s'ha d'atendre a la superfície que consti en el títol de propietat o en el Registre de la Propietat.

Si aquesta informació no consta, es prendrà com a referència la superfície que figuri al Cadastre.

Quan aquesta dada tampoc existeixi a cadastre, serà necessari aportar un certificat emès per un tècnic competent que acrediti la superfície construïda de l'immoble.

En cas de discrepància entre la superfície registral i la cadastral, prevaldrà sempre la que consti al Registre de la Propietat.

3.3. Garatges, trasters i habitatges unifamiliars

Una altra de les consultes formulades pel Col·legi Notarial feia referència al tractament dels garatges i els trasters.

Per al còmput dels 1.500 m² només es té en compte la superfície d’ús residencial. En el cas específic dels habitatges unifamiliars, les places d’aparcament i els trasters no es consideren entitats independents de l’habitatge i, per tant, no s’exclouen del còmput.

4. Quan s'adquireix la condició de gran tenidor?

L'informe també resol una qüestió que té una incidència directa en la tributació de les operacions immobiliàries: quin és el primer habitatge que tributa al tipus incrementat del 20 % en l'ITP.

La resposta parteix de la pròpia definició legal de gran tenidor.

Quan una persona adquireix aquesta condició perquè és titular de més de deu immobles o de més de 1.500 m² d'ús residencial, el primer habitatge que tributarà al tipus incrementat serà el dotzè. Això és així perquè la condició de gran tenidor no s'adquireix fins que ja s'és propietari de més de deu immobles.

Quan la condició deriva de ser titular de cinc habitatges situats en municipis declarats de mercat residencial tensionat, el tipus incrementat començarà a aplicar-se a partir de l'adquisició del sisè habitatge.

L'informe resol també un supòsit pràctic. Imaginem una persona que és propietària de quatre habitatges i adquireix, mitjançant una única escriptura, dos habitatges més.

En aquest cas, la DGTJ considera que cap dels dos habitatges tributarà al tipus incrementat del 20 %.

La raó és que la meritació de l'impost es produeix de forma simultània per a totes dues adquisicions. En conseqüència, en el moment en què es merita l'impost, el contribuent encara no tenia la condició de gran tenidor.

Cal recordar, però, que aquesta interpretació es va formular abans de l'entrada en vigor de la Llei 11/2026. Per tant, avui aquest mateix criteri s'ha d'entendre referit als cinc habitatges situats en qualsevol dels municipis declarats de mercat residencial tensionat, encara que pertanyin a zones diferents.

5. L'habitatge habitual i els drets reals

L'informe també resol dues qüestions que tenen una incidència pràctica molt rellevant: si l'habitatge habitual s'ha de computar per determinar la condició de gran tenidor i quin tractament reben els diferents drets reals sobre un habitatge.

En ambdós casos, la resposta de la DGTJ i de l'AHC no és coincident.

5.1. L'habitatge habitual computa?

Una de les discrepàncies més significatives entre ambdues administracions afecta el tractament de l'habitatge habitual.

La DGTJ considera que, als efectes del Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya, l'habitatge habitual de la persona física no s'ha de computar per determinar la condició de gran tenidor. Aquest criteri ja havia estat fixat en la Resolució 3/2025 i es manté en l'informe conjunt.

La DGTJ justifica aquesta interpretació en el dret constitucional a gaudir d'un habitatge digne i adequat, entenent que la normativa tributària no pot penalitzar fiscalment l'adquisició de l'habitatge destinat a residència habitual.

En conseqüència, quan una persona física que ja té la condició de gran tenidora adquireix un habitatge per destinar-lo a la seva residència habitual, aquesta adquisició no tributa al tipus incrementat del 20 % en l'ITP, sinó al tipus general que correspongui.

L'AHC, per contra, manté un criteri diferent.

Des de la perspectiva de la normativa d'habitatge, l'habitatge habitual sí que forma part del patrimoni residencial del titular i, per tant, s'ha d'incloure en el còmput dels immobles als efectes de determinar si una persona és gran tenidora.

Es tracta d'una diferència especialment rellevant, ja que una mateixa persona pot ser considerada gran tenidora als efectes de la normativa d'habitatge i, en canvi, no tenir aquesta condició des del punt de vista estrictament tributari.

5.2. Ple domini, nua propietat i usdefruit

L'informe també analitza quins drets reals sobre un habitatge s'han de tenir en compte per determinar la condició de gran tenidor.

En aquest punt, la discrepància entre ambdues administracions torna a ser evident.

La DGTJ interpreta que la referència legal a la "persona propietària" comprèn únicament el ple domini i la nua propietat. Per tant, l'usufructuari no té la consideració de propietari als efectes del Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya i els habitatges sobre els quals ostenta únicament un dret d'usdefruit no computen.

L'AHC, en canvi, considera que l'usdefruit també s'ha de computar.

Segons aquest organisme, és l'usufructuari qui té la facultat de posseir l'habitatge, destinar-lo a l'arrendament i percebre'n els rendiments. Per aquest motiu, entén que també pot tenir la condició de gran tenidor.

Aquesta diferència posa de manifest, una vegada més, que el concepte de gran tenidor varia segons la finalitat de la norma que s'aplica.

6. Altres situacions especials

L'informe també dona resposta a diverses qüestions que, tot i tenir una incidència menor en la pràctica, contribueixen a delimitar amb més precisió el concepte de gran tenidor.

6.1. Les persones jurídiques i els grups de societats

Una de les consultes plantejades feia referència a la possibilitat de sumar els immobles titularitat de diferents societats d'un mateix grup o participades per una mateixa persona.

En aquest punt, tant la DGTJ com l'AHC mantenen un criteri coincident.

La condició de gran tenidor s'ha d'analitzar individualment respecte de cada persona física o jurídica, sense que es puguin sumar els immobles de societats diferents pel fet de compartir socis, administradors, vincles familiars o pertànyer a un mateix grup.

Cada societat constitueix un subjecte jurídic diferenciat i, per tant, la seva condició de gran tenidora s'ha de determinar atenent exclusivament al seu propi patrimoni.

6.2. Herència jacent

L'informe també resol el tractament dels habitatges integrats en una herència jacent, és a dir, mentre l'herència encara no ha estat acceptada pels hereus.

La conclusió és coincident.

Els immobles integrants d'una herència jacent no computen, atès que la titularitat encara no correspon als futurs hereus i la mateixa herència jacent no té personalitat jurídica pròpia.

6.3. Trusts i foundations

L'informe també aborda el tractament de figures pròpies d'altres ordenaments jurídics, com els trusts i les foundations, cada vegada més presents en operacions amb component internacional.

Des de la perspectiva fiscal, la DGTJ assenyala que aquestes figures no estan reconegudes com a tals en l'ordenament jurídic espanyol. Per aquest motiu, no és possible establir un criteri general sobre el seu tractament.

En cada cas serà necessari analitzar la configuració jurídica concreta de l'estructura i determinar qui ostenta realment la titularitat dels immobles, d'acord amb el dret aplicable.

Aquesta resposta posa de manifest que el concepte de propietat utilitzat pel Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya no sempre és fàcilment traslladable a institucions pròpies d'altres sistemes jurídics.

7. Garatges, trasters i altres annexos

L'informe també resol diverses qüestions relatives al tractament dels garatges i els trasters quan s'adquireixen conjuntament amb un habitatge.

La DGTJ considera que aquests annexos també tributaran al tipus incrementat del 20 % quan s'adquireixin simultàniament amb l'habitatge i es trobin funcionalment vinculats a aquest.

Ara bé, perquè resulti aplicable aquest criteri és necessari que els garatges o trasters es trobin a disposició del transmitent en el moment de la transmissió, és a dir, que no estiguin arrendats ni cedits a tercers.

L'informe també aclareix que la vinculació funcional pot existir encara que el garatge o el traster es trobin en un edifici diferent o, fins i tot, siguin objecte d'una transmissió separada, sempre que concorrin les circumstàncies previstes en la normativa tributària.

Aquest criteri és especialment rellevant en la pràctica, ja que és habitual que les places d'aparcament o els trasters es transmetin mitjançant finques registrals independents.

8. La transmissió d’edificis sencers

L'informe també interpreta diverses qüestions relacionades amb l'aplicació del tipus incrementat del 20 % en les transmissions d'edificis sencers d'habitatges.

En primer lloc, recorda que el tipus incrementat s'aplica encara que l'edifici inclogui locals comercials, aparcaments o altres elements no residencials. En aquests casos, el tipus del 20 % únicament afecta la part del valor corresponent a l'ús residencial.

També analitza els supòsits en què intervenen diversos compradors o diversos venedors. La tributació s'haurà d'analitzar individualment respecte de cada adquirent i de la part efectivament transmesa.

Finalment, l'informe resol el cas de les adquisicions progressives d'un mateix edifici. Quan la compra es formalitza mitjançant diverses transmissions successives, les primeres autoliquidacions tindran caràcter provisional i la regularització s'efectuarà amb l'última adquisició, moment en què es determinarà si resulta aplicable el tipus incrementat del 20 %.

Aquest criteri evita que una mateixa operació immobiliària rebi un tractament fiscal diferent pel simple fet d'haver-se formalitzat mitjançant diverses escriptures.

9. Quadre resum de les principals discrepàncies entre la DGTJ i l'AHC

Tot i que en moltes de les qüestions analitzades la DGTJ i l'AHC mantenen criteris coincidents, l'informe evidencia que continuen existint diferències rellevants.

Les principals són les següents:

| Qüestió | DGTJ | AHC |
| --- | --- | --- |
| Àmbit territorial dels més de 10 immobles | Només computen els situats a Catalunya | Computen els situats a Espanya si almenys un és a Catalunya |
| Habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat | Amb l’aprovació de la Llei 11/2026, poden estar situats en municipis de zones diferents | Han d'estar situats dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat. |
| Immobles rústics d'ús residencial | Computen fora dels municipis declarats de mercat residencial tensionat. | No computen |
| Habitatges pendents de primera ocupació | Computen si estan en disposició d’obtenir la llicència | No computen |
| Habitatges declarats en ruïna | Cal valorar el cas i l’ús urbanístic residencial | No computen si han estat formalment declarats en ruïna |
| Habitatge habitual | No computa | Sí computa |
| Usdefruit | No computa | Sí computa |
| Habitatges d'ús turístic (HUT) | Computen | No computen |

Aquestes diferències tenen una explicació senzilla: mentre la DGTJ interpreta el concepte de gran tenidor des d'una perspectiva estrictament tributària, l'AHC ho fa des de la normativa d'habitatge i de les polítiques públiques d'accés a l'habitatge.

Conclusions

L'informe conjunt de la DGTJ i de l'AHC constitueix el primer intent d'unificar criteris sobre un concepte que, fins ara, havia generat nombrosos dubtes interpretatius.

Tot i que en moltes qüestions ambdues administracions coincideixen, continuen existint diferències importants que impedeixen parlar d'un únic concepte de gran tenidor.

A aquesta complexitat s'hi afegeix que una part dels criteris continguts en l'informe ja han quedat parcialment superats per la Llei 11/2026, especialment pel que fa al còmput dels habitatges situats en municipis declarats de mercat residencial tensionat.

Per aquest motiu, abans de determinar si una persona física o jurídica té la condició de gran tenidora, és imprescindible identificar quina normativa resulta aplicable i des de quina perspectiva —tributària o d'habitatge— s'ha d'analitzar la qüestió.

Amaia Forcada