El concepto de gran tenedor. ¿Qué aclara el Informe de la Direcció General de Tributs i Joc y de la Agència de l’Habitatge de Catalunya?

El concepto de gran tenedor. ¿Qué aclara el Informe de la Direcció General de Tributs i Joc y de la Agència de l’Habitatge de Catalunya?

La figura del gran tenedor de vivienda ha adquirido un protagonismo creciente en los últimos años. Esta condición determina la aplicación de numerosas obligaciones y limitaciones, tanto en el ámbito tributario como en la normativa de vivienda, y resulta determinante en cuestiones tan diversas como la tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la regulación de los contratos de arrendamiento o el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

Sin embargo, el concepto de gran tenedor no es único. Actualmente coexisten distintas definiciones en función de la normativa aplicable, lo que ha generado numerosas dudas interpretativas entre notarios, registradores, abogados y operadores del sector inmobiliario.

Respecto a la definición de gran tenedor contenida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, podéis consultar nuestro artículo Qué es un gran tenedor según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda y cómo se ha definido este concepto en las zonas de mercado residencial tensionado. Sobre la definición que contiene el del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña, consultar en cambio nuestro artículo El tipo de gravamen del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para los grandes tenedores en Cataluña.

Con el objetivo de unificar criterios, el Col·legi Notarial de Catalunya planteó diversas consultas conjuntas a la Direcció General de Tributs i Joc (DGTJ) y a la Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC). Como respuesta, ambas administraciones emitieron, el 24 de marzo de 2026, un informe conjunto en el que analizan cuestiones tan relevantes como el ámbito territorial del concepto de gran tenedor, los inmuebles que deben computarse, el tratamiento de la copropiedad, la superficie construida, la vivienda habitual o el momento en que se adquiere esta condición (en adelante, el “informe”).

El informe pone de manifiesto que, aunque en muchas cuestiones la DGTJ y la AHC mantienen criterios coincidentes, siguen existiendo diferencias relevantes derivadas de la finalidad propia de la normativa tributaria y de la normativa de vivienda.

A continuación, analizamos las principales conclusiones del informe, indicando también aquellos aspectos que han quedado modificados tras la entrada en vigor de la Ley 11/2026, de 9 de julio, que ha alterado parcialmente el concepto fiscal de gran tenedor.

1. Ámbito territorial y concepto de gran tenedor

Una de las primeras cuestiones que resuelve el informe es qué inmuebles deben tenerse en cuenta para determinar la condición de gran tenedor y cuál es su ámbito territorial. En este punto, la respuesta no es idéntica desde la perspectiva fiscal y desde la normativa de vivienda.

Desde el punto de vista de la AHC, debe distinguirse entre las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado y el resto de inmuebles. Respecto de las primeras, únicamente computan las viviendas ubicadas dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado. En cambio, fuera de las zonas de mercado residencial tensionado, para determinar si una persona es gran tenedora por superar los diez inmuebles o los 1.500 m² de uso residencial, la AHC considera que deben tenerse en cuenta todas las viviendas situadas en España, siempre que al menos una de ellas se encuentre en Cataluña.

La DGTJ, en cambio, mantiene un criterio distinto. Entiende que, a efectos del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña, únicamente computan los inmuebles situados en Cataluña, con independencia de que se encuentren o no dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

Cuando se emitió el informe existían en Cataluña dos zonas de mercado residencial tensionado -que se mantienen actualmente-, declaradas mediante las Resoluciones TER/800/2024 y TER/2408/2024.

Tanto la DGTJ como la AHC interpretaban que, para adquirir la condición de gran tenedor por disponer de cinco o más inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado, estos debían encontrarse necesariamente dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado. En concreto, la DGTJ había confirmado expresamente esta interpretación en la Resolución 2/2026, publicada el 21 de mayo de 2026, y mediante la cual se dejaban sin efecto algunas reglas interpretativas del artículo 641-1 del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña contenidas en una resolución previa, la 3/2025, dictada el 27 de junio de 2025.

Ahora bien, este criterio de la DGTJ ha quedado superado con la Ley 11/2026.

Desde el 14 de julio de 2026, ya no es necesario que las cinco viviendas estén situadas dentro de una misma zona. Desde una perspectiva fiscal, es suficiente con que se encuentren en uno o varios de los municipios declarados de mercado residencial tensionado, aunque dichos municipios pertenezcan a zonas diferentes.

El informe también recuerda una cuestión esencial: la definición de gran tenedor contenida en el Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña constituye un concepto autónomo. De hecho, el preámbulo de la Ley 12/2023, ya determinaba que la definición de gran tenedor contenida en dicha ley se establece a los efectos de lo dispuesto en la misma, respetando en todo caso las definiciones existentes o las que puedan adoptarse en el marco de las legislaciones de las comunidades autónomas sobre esta materia.

Esto significa que, a efectos fiscales, no deben aplicarse automáticamente las definiciones contenidas en otras normas administrativas o civiles, salvo que la propia normativa tributaria se remita expresamente a ellas.

2. ¿Qué inmuebles computan?

El informe también resuelve distintas dudas sobre qué inmuebles deben considerarse viviendas de uso residencial y, por tanto, computarse para determinar la condición de gran tenedor.

2.1. ¿Viviendas urbanas o también rústicas?

En este punto también existen diferencias entre ambas administraciones.

La AHC considera que únicamente computan los inmuebles urbanos de uso residencial.

La DGTJ, en cambio, distingue entre las dos definiciones de gran tenedor previstas en el Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña.

Cuando la condición deriva de ser titular de cinco viviendas situadas en municipios declarados de mercado residencial tensionado, únicamente computan los inmuebles urbanos de uso residencial.

En cambio, cuando la condición deriva de ser titular de más de diez inmuebles o de más de 1.500 m² de uso residencial situados en Cataluña, también computan los inmuebles rústicos que tengan uso residencial.

2.2. Viviendas sin cédula de habitabilidad

Otra de las cuestiones que resuelve el informe es el tratamiento de las viviendas que no disponen de cédula de habitabilidad.

La falta de cédula no implica, por sí sola, que la vivienda deje de computar, ya que puede deberse a que no se haya solicitado o a que haya caducado.

Desde la perspectiva fiscal, quedará excluida del tipo del 20 % si la cédula ha sido denegada por la AHC porque el inmueble no reúne las condiciones para ser considerado vivienda.

Asimismo, tanto desde la perspectiva fiscal como desde la de vivienda, un certificado técnico negativo podría ser suficiente para excluir el inmueble del cómputo si acredita que, incluso ejecutando las actuaciones pertinentes, nunca podría obtener la cédula de habitabilidad.

2.3. Viviendas en construcción, en estado de ruina o pendientes de primera ocupación

El informe también analiza diversas situaciones que, en la práctica, generan numerosas dudas.

Las viviendas en construcción no computan, ya que todavía no tienen la consideración de viviendas.

En cuanto a las viviendas pendientes de obtener la licencia de primera ocupación, la DGTJ y la AHC mantienen criterios distintos.

La DGTJ considera que estos inmuebles sí computan, siempre que estén en disposición de obtener la licencia de primera ocupación y tengan uso residencial.

La AHC, en cambio, entiende que no computan, ya que todavía no pueden incorporarse de manera efectiva al mercado residencial.

También existen diferencias respecto de los inmuebles en estado de ruina.

La DGTJ considera que debe analizarse cada caso concreto para determinar si el inmueble conserva su aptitud para el uso residencial.

La AHC, por el contrario, entiende que los inmuebles que hayan sido formalmente declarados en estado de ruina no deben computarse.

2.4. Hoteles, viviendas de uso turístico (HUT) y colivings

Finalmente, el informe también diferencia los distintos tipos de alojamientos.

No computan los establecimientos hoteleros, los apartamentos turísticos, los campings, los establecimientos de turismo rural ni las residencias de estudiantes.

Ahora bien, la DGTJ considera que las viviendas de uso turístico (HUT) sí deben computarse, mientras que la AHC mantiene el criterio contrario.

En cuanto a los colivings, ninguna de las dos administraciones establece una regla general. Su consideración dependerá de las características concretas de cada establecimiento. Si se trata de una vivienda arrendada por habitaciones, computará como vivienda residencial. Si, por el contrario, presenta una configuración asimilable a una residencia o a un alojamiento colectivo, quedará excluido del cómputo.

3. ¿Cómo se computan los inmuebles?

Otra de las cuestiones que más dudas había generado entre los operadores jurídicos era la forma en que deben computarse los inmuebles cuando no existe una titularidad plena sobre ellos.

El informe dedica varios apartados a aclarar cómo deben calcularse los inmuebles en situación de copropiedad y qué superficie debe tenerse en cuenta para determinar si una persona tiene la condición de gran tenedor.

3.1. La copropiedad

La DGTJ y la AHC coinciden en que la titularidad de una cuota indivisa no puede computarse como si se tratara de una vivienda completa.

El criterio aplicable varía, sin embargo, en función de la definición de gran tenedor que corresponda aplicar.

Fuera de los municipios declarados de mercado residencial tensionado

Cuando la condición de gran tenedor deriva de ser titular de más de 1.500 m² de uso residencial, no se cuenta el número de viviendas, sino la superficie que corresponde a cada titular.

Por tanto, cuando un inmueble pertenece a varios copropietarios, cada uno de ellos únicamente computará los metros cuadrados correspondientes a su porcentaje de participación. Es decir, si dos hermanos (A y B) son titulares por mitades indivisas de una vivienda de 200 m², a efectos del cálculo de la superficie de uso residencial, cada uno computará exclusivamente 100 m².

Si, además de los inmuebles en copropiedad, el titular dispone de otras viviendas en pleno dominio o en nuda propiedad, la condición de gran tenedor únicamente se adquirirá cuando la suma de toda la superficie construida de uso residencial supere los 1.500 m². Siguiendo el ejemplo anterior, si uno de los hermanos (A) es titular de otras dos viviendas, una de 55 m² y otra de 125 m² (en total, 180 m²), deberá sumarse igualmente la superficie correspondiente a su porcentaje de participación en la vivienda de la que es copropietario con su hermano (100 m²), lo que daría como resultado un total de 280 m². Al no superar los 1.500 m² de uso residencial, no sería considerado gran tenedor.

Municipios declarados de mercado residencial tensionado

Cuando resulta aplicable la segunda definición de gran tenedor, tampoco se computan las cuotas indivisas como si fueran viviendas completas.

En este caso, la DGTJ y la AHC consideran que deben sumarse todos los porcentajes de titularidad hasta alcanzar el 500 %, porcentaje que equivale a la titularidad íntegra de cinco viviendas.

Así, por ejemplo, una persona titular del 50 % de diez viviendas alcanzaría el 500 % y tendría la condición de gran tenedora. En cambio, el hecho de tener una participación superior al 50 % en una vivienda no permite computarla como una unidad completa.

3.2. El cómputo de la superficie

¿Qué superficie se computa?

El informe también concreta cuál es la superficie que debe utilizarse cuando la condición de gran tenedor depende de los 1.500 m² de uso residencial.

En este punto, la DGTJ y la AHC mantienen un criterio coincidente.

En primer lugar, únicamente deben computarse los metros cuadrados destinados a uso residencial, de manera que quedan excluidos los locales comerciales, las naves industriales, los almacenes y cualquier otra superficie destinada a un uso distinto de la vivienda.

Asimismo, también se excluyen los elementos comunes del edificio.

¿Qué superficie prevalece?

El informe establece también un orden de preferencia para determinar la superficie construida.

En primer lugar, debe atenderse a la superficie que conste en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad.

Si esta información no consta, se tomará como referencia la superficie que figure en el Catastro.

Cuando este dato tampoco exista en el Catastro, será necesario aportar un certificado emitido por un técnico competente que acredite la superficie construida del inmueble.

En caso de discrepancia entre la superficie registral y la catastral, prevalecerá siempre la que conste en el Registro de la Propiedad.

3.3. Garajes, trasteros y viviendas unifamiliares

Otra de las consultas formuladas por el Col·legi Notarial de Catalunya hacía referencia al tratamiento de los garajes y los trasteros.

Para el cómputo de los 1.500 m² únicamente se tiene en cuenta la superficie de uso residencial. En el caso específico de las viviendas unifamiliares, las plazas de aparcamiento y los trasteros no se consideran entidades independientes de la vivienda y, por tanto, no se excluyen del cómputo.

4. ¿Cuándo se adquiere la condición de gran tenedor?

El informe también resuelve una cuestión que tiene una incidencia directa en la tributación de las operaciones inmobiliarias: cuál es la primera vivienda que tributa al tipo incrementado del 20 % en el ITP.

La respuesta parte de la propia definición legal de gran tenedor.

Cuando una persona adquiere esta condición porque es titular de más de diez inmuebles o de más de 1.500 m² de uso residencial, la primera vivienda que tributará al tipo incrementado será la duodécima. Esto es así porque la condición de gran tenedor no se adquiere hasta que ya se es propietario de más de diez inmuebles.

Cuando la condición deriva de ser titular de cinco viviendas situadas en municipios declarados de mercado residencial tensionado, el tipo incrementado comenzará a aplicarse a partir de la adquisición de la sexta vivienda.

El informe resuelve también un supuesto práctico. Imaginemos una persona que es propietaria de cuatro viviendas y adquiere, mediante una única escritura, dos viviendas más. En este caso, la DGTJ considera que ninguna de las dos viviendas tributará al tipo incrementado del 20 %.

La razón es que el devengo del impuesto se produce de forma simultánea para ambas adquisiciones. En consecuencia, en el momento en que se devenga el impuesto, el contribuyente todavía no tenía la condición de gran tenedor.

Debe recordarse, sin embargo, que esta interpretación se formuló antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2026. Por tanto, actualmente este mismo criterio debe entenderse referido a las cinco viviendas situadas en cualquiera de los municipios declarados de mercado residencial tensionado, aunque pertenezcan a zonas distintas.

5. La vivienda habitual y los derechos reales

El informe también resuelve dos cuestiones que tienen una incidencia práctica muy relevante: si la vivienda habitual debe computarse para determinar la condición de gran tenedor y qué tratamiento reciben los distintos derechos reales sobre una vivienda.

En ambos casos, la respuesta de la DGTJ y de la AHC no es coincidente.

5.1. ¿Computa la vivienda habitual?

Una de las discrepancias más significativas entre ambas administraciones afecta al tratamiento de la vivienda habitual.

La DGTJ considera que, a efectos del Libro Sexto del Código Tributario de Catalunya, la vivienda habitual de la persona física no debe computarse para determinar la condición de gran tenedor. Este criterio ya había sido fijado en la Resolución 3/2025 y se mantiene en el informe conjunto.

La DGTJ justifica esta interpretación en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, entendiendo que la normativa tributaria no puede penalizar fiscalmente la adquisición de la vivienda destinada a residencia habitual.

En consecuencia, cuando una persona física que ya tiene la condición de gran tenedora adquiere una vivienda para destinarla a su residencia habitual, esta adquisición no tributa al tipo incrementado del 20 % en el ITP, sino al tipo general que corresponda.

La AHC, por el contrario, mantiene un criterio distinto. Desde la perspectiva de la normativa de vivienda, la vivienda habitual sí forma parte del patrimonio residencial del titular y, por tanto, debe incluirse en el cómputo de los inmuebles a efectos de determinar si una persona es gran tenedora.

Se trata de una diferencia especialmente relevante, ya que una misma persona puede ser considerada gran tenedora a efectos de la normativa de vivienda y, en cambio, no tener esta condición desde el punto de vista estrictamente tributario.

5.2. Pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

El informe también analiza qué derechos reales sobre una vivienda deben tenerse en cuenta para determinar la condición de gran tenedor.

En este punto, la discrepancia entre ambas administraciones vuelve a ser evidente.

La DGTJ interpreta que la referencia legal a la “persona propietaria” comprende únicamente el pleno dominio y la nuda propiedad. Por tanto, el usufructuario no tiene la consideración de propietario a efectos del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña y las viviendas sobre las que ostenta únicamente un derecho de usufructo no computan.

La AHC, en cambio, considera que el usufructo también debe computarse.

Según este organismo, es el usufructuario quien tiene la facultad de poseer la vivienda, destinarla al arrendamiento y percibir sus rendimientos. Por este motivo, entiende que también puede tener la condición de gran tenedor.

Esta diferencia pone de manifiesto, una vez más, que el concepto de gran tenedor varía según la finalidad de la norma que se aplica.

6. Otras situaciones especiales

El informe también da respuesta a diversas cuestiones que, aunque tienen una incidencia menor en la práctica, contribuyen a delimitar con mayor precisión el concepto de gran tenedor.

6.1. Las personas jurídicas y los grupos de sociedades

Una de las consultas planteadas hacía referencia a la posibilidad de sumar los inmuebles titularidad de distintas sociedades de un mismo grupo o participadas por una misma persona.

En este punto, tanto la DGTJ como la AHC mantienen un criterio coincidente.

La condición de gran tenedor debe analizarse individualmente respecto de cada persona física o jurídica, sin que puedan sumarse los inmuebles de sociedades distintas por el hecho de compartir socios, administradores, vínculos familiares o pertenecer a un mismo grupo.

Cada sociedad constituye un sujeto jurídico diferenciado y, por tanto, su condición de gran tenedora debe determinarse atendiendo exclusivamente a su propio patrimonio.

6.2. Herencia yacente

El informe también resuelve el tratamiento de las viviendas integradas en una herencia yacente, es decir, mientras la herencia todavía no ha sido aceptada por los herederos.

La conclusión es coincidente.

Los inmuebles integrantes de una herencia yacente no computan, dado que la titularidad todavía no corresponde a los futuros herederos y la propia herencia yacente carece de personalidad jurídica.

6.3. Trusts y foundations

El informe también aborda el tratamiento de figuras propias de otros ordenamientos jurídicos, como los trusts y las foundations, cada vez más presentes en operaciones con componente internacional.

Desde la perspectiva fiscal, la DGTJ señala que estas figuras no están reconocidas como tales en el ordenamiento jurídico español. Por este motivo, no es posible establecer un criterio general sobre su tratamiento.

En cada caso será necesario analizar la configuración jurídica concreta de la estructura y determinar quién ostenta realmente la titularidad de los inmuebles, de acuerdo con el derecho aplicable.

Esta respuesta pone de manifiesto que el concepto de propiedad utilizado por el Libro Sexto del Código Tributario de Catalunya no siempre es fácilmente trasladable a instituciones propias de otros sistemas jurídicos.

7. Garajes, trasteros y otros anexos

El informe también resuelve diversas cuestiones relativas al tratamiento de los garajes y los trasteros cuando se adquieren conjuntamente con una vivienda.

La DGTJ considera que estos anexos también tributarán al tipo incrementado del 20 % cuando se adquieran simultáneamente con la vivienda y se encuentren funcionalmente vinculados a ella.

Ahora bien, para que resulte aplicable este criterio es necesario que los garajes o trasteros se encuentren a disposición del transmitente en el momento de la transmisión, es decir, que no estén arrendados ni cedidos a terceros.

El informe también aclara que la vinculación funcional puede existir aunque el garaje o el trastero se encuentren en un edificio distinto o, incluso, sean objeto de una transmisión separada, siempre que concurran las circunstancias previstas en la normativa tributaria.

Este criterio es especialmente relevante en la práctica, ya que es habitual que las plazas de aparcamiento o los trasteros se transmitan mediante fincas registrales independientes.

8. La transmisión de edificios enteros

El informe también interpreta diversas cuestiones relacionadas con la aplicación del tipo incrementado del 20 % en las transmisiones de edificios enteros de viviendas.

En primer lugar, recuerda que el tipo incrementado se aplica aunque el edificio incluya locales comerciales, aparcamientos u otros elementos no residenciales. En estos casos, el tipo del 20 % únicamente afecta a la parte del valor correspondiente al uso residencial.

También analiza los supuestos en los que intervienen varios compradores o varios vendedores. La tributación deberá analizarse individualmente respecto de cada adquirente y de la parte efectivamente transmitida.

Finalmente, el informe resuelve el caso de las adquisiciones progresivas de un mismo edificio. Cuando la compra se formaliza mediante varias transmisiones sucesivas, las primeras autoliquidaciones tendrán carácter provisional y la regularización se efectuará con la última adquisición, momento en el que se determinará si resulta aplicable el tipo incrementado del 20 %.

Este criterio evita que una misma operación inmobiliaria reciba un tratamiento fiscal distinto por el simple hecho de haberse formalizado mediante varias escrituras.

9. Cuadro resumen de las principales discrepancias entre la DGTJ y la AHC

Aunque en muchas de las cuestiones analizadas la DGTJ y la AHC mantienen criterios coincidentes, el informe evidencia que siguen existiendo diferencias relevantes.

Las principales son las siguientes:

| Cuestión | DGTJ | AHC |
| --- | --- | --- |
| Ámbito territorial de los más de 10 inmuebles | Únicamente computan los situados en Cataluña | Computan los situados en España si al menos uno se encuentra en Cataluña |
| Viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado | Con la aprobación de la Ley 11/2026, pueden estar situadas en municipios de zonas de mercado residencial tensionado distintas | Deben estar situadas dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado |
| Inmuebles rústicos de uso residencial | Computan fuera de los municipios declarados de mercado residencial tensionado | No computan |
| Viviendas pendientes de primera ocupación | Computan si están en disposición de obtener la licencia | No computan |
| Viviendas declaradas en ruina | Debe valorarse el caso y el uso urbanístico residencial | No computan si han sido formalmente declaradas en ruina |
| Vivienda habitual | No computa | Sí computa |
| Usufructo | No computa | Sí computa |
| Viviendas de uso turístico (HUT) | Computan | No computan |

Estas diferencias tienen una explicación sencilla: mientras la DGTJ interpreta el concepto de gran tenedor desde una perspectiva estrictamente tributaria, la AHC lo hace desde la normativa de vivienda y de las políticas públicas de acceso a la vivienda.

Conclusiones

El informe conjunto de la DGTJ y de la AHC constituye el primer intento de unificar criterios sobre un concepto que, hasta ahora, había generado numerosas dudas interpretativas.

Aunque en muchas cuestiones ambas administraciones coinciden, siguen existiendo diferencias importantes que impiden hablar de un único concepto de gran tenedor.

A esta complejidad se añade que una parte de los criterios contenidos en el informe ya han quedado parcialmente superados por la Ley 11/2026, especialmente en lo relativo al cómputo de las viviendas situadas en municipios declarados de mercado residencial tensionado.

Por este motivo, antes de determinar si una persona física o jurídica tiene la condición de gran tenedora, resulta imprescindible identificar qué normativa resulta aplicable y desde qué perspectiva —tributaria o de vivienda— debe analizarse la cuestión.

Amaia Forcada